与泰康燕园走高端路线不同，北京太阳城养老社区定位在中高端。社区既有出售产权的养老商品房，也有可租住的、为高龄老人提供照料的老年公寓。目前老年公寓有700多名住户，平均年龄83岁，有一半需要日常护理。
年近80岁的邵大妈一年前住进了太阳城老年公寓。“护工费、房租和伙食费，一个月7000元左右。目前我的养老金加上积蓄还能负担。”
太阳城已经涉足养老地产行业十几年，积累了一定的经验，但面对供不应求的市场格局，公司却停止了继续扩大规模。“资金是个大难题。养老社区运营时间长、资金回笼慢。目前公办养老机构在拿地、融资、水电费、经营税收方面都有政策优惠，但对民办机构而言，还没有大规模的政策支持。”
据了解，在我国的城市规划中，一直没有“养老用地”这一项。因此，很多商业养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。
2015年2月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确对民办养老机构提供的育养服务免征营业税，养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税，等等。“每一条都很解渴，我们希望这些好政策尽快落到实处。”泰康人寿副总裁、泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军说。
“不过，现在也有一些企业在利用地方政府对养老项目的扶持政策大量圈地，甚至直接以养老之名行卖房之实。这对真正做养老地产、养老社区的企业造成了不利影响。对此应该严加监管，正本清源。”中科院人口与劳动经济研究所副所长张车伟说。
推助养老社区与社区养老深度融合
立足社区，化整为零
张大爷是位年近80的退休军人，他身体很健康，可老伴的生活不能自理。他把老伴送到了太阳城的老年公寓，请了护工陪伴，自己则在社区内租了一间房子，每天过来陪老伴吃饭聊天。
“常见面，不孤单。”他觉得太阳城的服务挺好，就是一点——在郊区，离市区有点远，儿女们来探望一次路上就要好几个小时，没地方过夜。“在城里该多好，孩子们上下班顺路就能来看他妈一眼。”
王莉莉认为，目前的养老社区只能满足部分中高收入群体的养老需求，而社会上比较缺乏的是满足中等收入老人需求的养老机构，特别是失能失智老年人的护理机构。“此外，由于养老社区规模较大，大多建在郊区或是近郊。即使社区内可以提供多样化的综合服务，但间接增加养老费用。整体上服务项目还是没有市区内丰富且便宜。”她建议，现有的养老社区可以通过“化整为零”，在居民社区内多布点来扩大服务范围。“小型的、专业的、社区化的养老服务机构是未来的发展趋势，规模、服务半径不需要太大。”
国家政策也在向“社区养老”倾斜。国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确，各地在制定城市总体规划、控制性详细规划时，必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。凡新建城区和新建居住小区，要按标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。
这意味着，未来社区养老服务机构的建设将与水电网一样，成为房地产开发、城区改造的刚性“标配”。走中高端路线的“养老社区”将触角延伸至“社区养老”，也将是大势所趋。
朱凤至表示，太阳城已经计划将老年公寓项目延伸到社区。刘挺军也透露，待到泰康养老之家的医养结合模式成熟后，会考虑把服务下沉到社区。
张车伟认为，鼓励民间资本进入养老市场特别是中低端市场，国家政策应该适度改“补山头”为“补人头”。“让民办、公办养老机构同台竞技，让居民有更多选择。只有把市场蛋糕做大，改变目前各消费层次的养老机构供不应求的局面，才有望用市场竞争提高养老服务水平，从而提高财政资金以及其他养老资源的利用效率。”张车伟说。
