企业造城，先城后市
改革开放以来，我国房地产企业在城镇化实践中，发挥了重要作用。目前，碧桂园、世纪金源、万科、万达、绿地等房地产大鳄在全国造城数百。上世纪90年代初以来，碧桂园的造城版图从广东、湖南迅速扩张到湖北、江苏、安徽、辽宁、内蒙古、黑龙江、重庆、天津、广西、海南等地。世纪金源也已成功开发了北京世纪城、昆明世纪城、长沙世纪城、贵阳世纪城和合肥滨湖世纪城等。每个世纪城投资数百亿元，开发面积500万平方米左右，居住人口都在10万人左右。
企业造城走的是先城后市的路子。房地产企业根据有关规划，按照产城一体、职住一体的思路，充分发挥企业融资、市场运作、规划建设等优势，选择靠近园区、符合城乡规划、区位优越的城郊或乡村创建新城，建设商品住宅、城市综合体、星级酒店、文化旅游商业街、中小学和幼儿园、社区服务设施等，甚至包括湿地公园。
这种新模式是我国推进城镇化进程的重要途径。政府可考虑把这些功能齐全的新开发社区当成独立的小城镇，放手让企业组织业主独立管理、自我服务，通过民主选举产生城镇管理委员会。政府根据人口数量，可给予相当于乡镇级、副县级或县级各项政策待遇的帮助，具体实施可通过城镇管理委员会落实。
企业造城，一是政府不用花钱，还可从出售土地中获得收益，增加当地政府和农民收入。二是降低行政管理成本。企业组织业主民主管理，政府只提供必要的公共服务，无需设立系统的行政机构。三是带动当地产业和居民集聚，促进当地居民就业，拉动消费。四是增强企业的竞争力。我国一大批房地产企业，在造城过程中，积累了经验，提高了技术水平，增强了管理能力。
民间力量兴建城镇，都是以市场经济规律为主导，以民间力量自行管理，因此，充满活力和动力。宋代是我国城镇化发展的一个高峰期，打破了唐代以来城坊制的旧格局，实行街巷制的新体制，按照社会需求，大力发展各类手工业、服务业、娱乐业，同时取消流传千年的宵禁，大兴夜市，城镇化水平在当时全世界领先。
其基本经验就是放手让民间兴办集市，由当地有威望的士绅自治管理集市，政府不设完整的国家行政系统，只负责税收、消防、治安等。据学者统计，两宋时期，见于史载的市镇多达3600多个，其中一部分市镇，不论人口数量还是经济发达程度，都超过一般州县，工商税收远高于农业税收。
上个世纪八九十年代，我国崛起了一大批依市兴城的典型，如福建的石狮、浙江温州的桥头、河北的白沟等。近年来，我国交通结构发生了巨大变化，高速铁路、高速公路、航空、港口快速发展，农村公路也已联通成网，“村村通”更使得乡村流通贸易空前发达。
在高速铁路站、高速公路下道口、机场、港口及乡村交通要道或货物集散地，自发形成了一个个辐射能力极强、远达数乡甚至跨县的露天集市。它们大多有市无场，有的依托村庄交易，有的就在一片空旷的原野上搭建简易场所进行交易。针对此类市场，政府应因势利导，组织专门力量做好规划，提供必要的公共服务和基础设施，让市场力量充分释放，推进一批新兴城镇的崛起。
市场力量兴城，应推行“政府引导、市场主导、社区自治、民主管理”的原则。新崛起的城镇，由本地居民通过选举产生城镇管理服务委员会。委员会决定并聘任城镇开发代理董事会。每年定期开会，商议重大事项;发生应急事件，随时开会。城镇开发执行董事长负责处理行政事务、社区发展等日常工作。政府负责学校、医院、就业、文化、治安、消防等公共事务管理与服务。
市场兴城，走的是先市后城的路径。这种模式，一是具有很强的生命力。自发生成的市场，自我形成的管理，充满旺盛的内生性动力，可持续性强。二是有利于构建政府、市场、社会三驾马车各司其职、相互配合、互相制衡的多元治理结构，符合行政管理体制改革的大方向。三是充分发挥民间的创造力。民间力量兴城，给民间能人搭建了一个施展才华的舞台，从而大大激发他们的创造活力。四是降低行政成本。由于社区管理实行民间自治管理，政府公务开支将大大降低。
