价值评估与实现是块“硬骨头”
在温江所探索的土地经营权抵押担保的融资模式中，银行不再为难，但担保公司面临同样的难题。此次参与试点的三联担保是由温江区所属国有公司——成都隆博投资有限公司全资设立，承担起了在这两个重点环节突破的任务。
“引入第三方机构对抵押标的进行专业评估是行业通行做法，但目前在土地经营权的评估上，还没有专业权威的评估方法，而且有经验的评估机构也极少。”赵志强表示，根据多次商讨论证，最后确定了一种多方参与的评估方法。
结合农用地的自然因素、社会经济因素、经营期限等影响价格因素，由政府有关部门委托评估机构选择适当的评估方法，分区域每年评估发布一次每亩农村土地经营权基准价格。“基准价格是抵押双方进行抵押物价值认定的指导价格。”吴文彬表示。
在委托评估公司作出评估后，根据温江区配套出台的《农村土地经营权价值评估办法》，村镇干部、业主和村民代表参与的7人评审小组对评估价格拥有最后审定的权利。
在土地经营权价值实现方面，按照抵押原则，担保公司可以通过土地交易市场将土地经营权进行处置。但若土地经营权交易不活跃，长时间无法交易，设立抵押权以实现反担保的制度设计也就变得没有意义。
为了避免可能出现的金融风险，温江区探索建立了农村产权抵押融资风险补偿机制。由区政府出资设立专项基金，当农村产权抵押融资债务履行期届满30天之后，抵押权人未受清偿的，抵押人也未能通过市场方式有效处置抵押物归还贷款本息时，经抵押双方协商一致，即可提出申请，由基金对抵债资产实施收购。“作为兜底方案，这为担保公司吃了一颗定心丸。”赵志强表示。
“三权分离”逐步推动
权属明晰稳定是实现土地经营权保证贷款的基本前提。为此，温江区专门设计了《农村土地经营权证》、《土地经营权他项权证》两项确权程序，以使土地经营权权属更加明确。在稳定性上，针对目前一年一付租金的实际，温江认定一次性缴纳三年以上土地流转价款就取得了相对稳定的权利。
“因为在操作环节的突破，土地经营权的融资效力开始显现，特别是对进行规模经营的新型农业经营主体而言，又多了一个重要的融资渠道，达到了拓宽农业融资渠道，盘活农村产权的目的。”吴文彬表示，在这一过程中，通过对土地经营权内涵和外延的充分考虑，进一步推动了土地所有权、承包权、经营权“三权分离”。
然而，究竟什么是土地经营权？具有哪些权能？与所有权、承包权之间有着怎样的利益格局？成都市农科院信息所所长刘卫表示，由于目前《农村土地承包法》、《物权法》等现行法律法规对农村土地所有权、承包权和经营权“三权”的概念、内涵及三者之间的关系没有界定，操作上缺乏法律支撑，因此当地在探索中心里没底。
“随着工作的推进，一些问题也随之出现。”吴文彬说，比如已经确权到户的《农村土地承包经营权证》如何与“两权”分离后的承包权、经营权有效对接就是典型例子。
此外，融资成本相对较高和周期较短也考验着这一融资方式的市场欢迎程度。记者了解到，按照试点政策，贷款利率在基准利率的基础上上浮不超过30％，但加上评估费、担保费后，贷款成本一般在11.5％~14.8％之间。在融资周期上，目前温江已办理的借款期限均为一年，除去手续办理和后期筹款还贷时间，业主实际使用资金时间只有10个月。“加之农业产业生产周期偏长，一年的贷款期限难解业主融资饥渴。”吴文彬表示。
短评
土地经营权抵押激活土地财富
从四川成都的温江区到湖南省的新田县，把土地经营权作为抵押，获得贷款，迈出了农村土地改革的坚实一步。其实，早在2008年10月，用土地经营权抵押获得贷款的试点就已经开始，十八届三中全会《决定》明确提出，“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权”使这一改革成为社会关注的焦点。今年中央一号文件则进一步指出，“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”，改革步伐稳健迈出。土地所有权、承包权、经营权分离，首先破除了法律障碍；由农民、乡镇干部、业主拥有土地评估价格最后审定的权利，保障了土地承包者的最大利益；担保及反担保，农村产权抵押融资风险补偿机制等一系列配套的抵押资产处置机制相继建立，理顺了金融交易中的羁绊，农村土地制度改革在慎重稳妥的前提下，稳步推进，最大限度地帮助规模化经营的大农户和依旧家庭规模生产的小农户把坐拥的“金山”变成滚滚流动的资金流，注入农业生产中，创造出更有希望的未来。
